Huurprijs, kosten en contract

Een woning mag niet zomaar voor elke huurprijs worden verhuurd. In Nederland bepaalt het puntensysteem de maximale huurprijs van een sociale huurwoning. De maximale maandhuur wordt elk jaar opnieuw bepaald. In 2024 is de maximale huurprijs €879,66. Ook voor huurwoningen in de vrije sector gelden regels over servicekosten, contracten en huurverhogingen.

Een eerlijke huurprijs, dat huurt lekker

Hoe weet ik wat de maximale huurprijs is?

Sociale huur

De maximale kale huurprijs van een sociale huurwoning hangt af van het aantal punten dat je woning krijgt. Deze punten zijn gebaseerd op onder meer de grootte van je woning en de aanwezigheid van bijvoorbeeld een tuin, balkon, bad of keukenvoorzieningen. Je kunt zelf het aantal punten en de maximale huurprijs berekenen met de puntencheck. 

Betaal je meer huur voor je sociale huurwoning dan de maximale huurprijs? Schakel dan gratis De Huurdersbalie in voor hulp bij het verlagen van je huurprijs.

Vrije sector

Huur je een woning in de vrije sector, dan geldt er geen maximale huur. De verhuurder mag vragen wat hij wil. Heb je het idee dat de huurprijs te hoog is, dan kun je de Huurcommissie vragen om de hoogte van je huur te toetsen. 

  • Als je korter huurt dan 6 maanden, dan moet je dit binnen die 6 maanden doen. De Huurcommssie zal dan na onderzoek in een bindende uitspraak bepalen of de huur juist is of niet juist is en dan de juiste huur vaststellen. Houd er wel rekening mee dat de verhuurder tegen deze uitspraak binnen 3 weken in verzet kan gaan bij de Huurcommissie of binnen 8 weken in beroep kan gaan bij de rechter.
  • Ook na de periode van 6 maanden mag je de Huurcommissie vragen om de hoogte van je huur te toetsen. De Huurcommissie doet dan geen bindende uitspraak, maar geeft een advies. Als de huurprijs volgens het advies van de Huurcommissie te hoog is, kun je met de verhuurder in overleg over verlaging van de huur. Kom je er met elkaar niet uit? Dan kun je aan de rechter vragen om de huur te verlagen. De Huurdersbalie vertelt jou hoe je dat het beste kunt doen.
  • Heb je een tijdelijk huurcontract van maximaal 2 jaar? Dan heb je langer de tijd om jouw beginhuur bij de Huurcommissie te laten toetsen. En wel tot een half jaar na het einde van jouw tijdelijk huurcontract. De beginhuur is de huur die in jouw contract staat. Ook dan bepaalt de Huurcommissie na onderzoek in een bindende uitspraak of de huur juist of niet juist is en stelt dan de juiste huur vast. Ook hier kan de verhuurder tegen deze uitspraak binnen 3 weken in verzet gaan bij de Huurcommissie of binnen 8 weken in beroep gaan bij de rechter.
Welke huurprijs is redelijk als ik tijdelijk huur?

Voor de huurprijs van tijdelijke huurwoningen geldt hetzelfde als voor contracten voor onbepaalde tijd. Bij tijdelijke huurcontracten van maximaal 2 jaar heb je tot 6 maanden na afloop van je huurcontract de tijd om deze mogelijk met terugwerkende kracht te laten verlagen via de Huurcommissie. De Huurdersbalie Arnhem helpt je hier graag bij.

Mag de huurprijs zomaar omhoog? 

Verhuurders moeten zich houden aan het wettelijk vastgelegde percentage voor huurprijsverhoging. Ze mogen de huur 1 keer per jaar verhogen.

Sociale huur

Woon je in een sociale zelfstandige huurwoning (zoals een eengezinswoning, appartement, studio of bungalow)? Dan mag de maandhuur onafhankelijk van het inkomen per 1 juli 2024 maximaal verhoogd worden met:

  • 5,8% voor huren vanaf € 300;
  • € 25 - € 100, als de huur onder de € 300 is, afhankelijk van je inkomen.

Dit geldt alleen als de huur door de huurverhoging niet boven de maximale huur komt. De maximale huur van je sociale huurwoning hangt af van het aantal punten; hoe meer punten des te hoger de huur. Bereken zelf de maximale huurprijs met de puntencheck.

Vrije sector

In 2024 is de maximum huurverhoging voor woningen in de vrije sector 5,5%. De jaarlijkse (kale) huurverhoging mag niet hoger zijn dan dit maximum ook al staat er in uw huurcontract een hogere huurverhoging. De huurverhoging moet je verhuurder bovendien wel met je hebben afgesproken in het huurcontract. De verhuurder hoeft de huurverhoging niet op een vast moment bekend te maken.

Komt de verhuurverhoging niet overeen met de wettelijke norm? Schakel dan gratis De Huurdersbalie in voor hulp.

Wat zijn servicekosten precies?

Servicekosten zijn kosten die je als huurder betaalt die buiten de kale huurprijs vallen, zoals energie, water, internet, administratiekosten, eventuele meubels, schoonmaak, en herstelwerkzaamheden. Je verhuurder mag alleen de werkelijke servicekosten in rekening mag brengen en hier geen winst op maken. Vaak betaal je een voorschot en aan het einde van het jaar hoor je een afrekening te krijgen van de precieze kosten.

Bij meerdere huurders in één huis zorgt de verhuurder voor een eerlijke verdeling.

Twijfel je over de hoogte van je servicekosten? Of zijn er ineens nieuwe kosten die niet in je huurcontract staan? Dan hoef je dat niet zomaar te accepteren. Je kunt je servicekosten gratis laten controleren door De Huurdersbalie. Als je recht hebt op teruggave, kan dat zelfs tot 2,5 jaar terug gelden.

Mag de verhuurder de servicekosten verhogen?

Je verhuurder mag alleen in de volgende 2 situaties de servicekosten verhogen:

  1. De verhuurder spreekt met je af dat de service wordt uitgebreid.
  2. De uiteindelijke rekening van de verhuurder is hoger uitgevallen dan vooraf ingeschat (voorschot). De verhuurder moet dit met je bespreken en de hogere kosten aantonen met facturen.

Twijfel je over de hoogte van je servicekosten? Je kunt je servicekosten gratis laten controleren door De Huurdersbalie.

Mijn verhuurder rekent een all-in huurprijs. Mag dat?

Nee, een all-in huurprijs is wettelijk niet toegestaan. De verhuurder is verplicht om een onderscheid te maken tussen de kale huurprijs en de servicekosten. Alleen zo kun je als huurder ook weten of je servicekosten niet te hoog zijn en de afrekening klopt.

Mag een makelaar altijd bemiddelingskosten vragen?

Makelaars mogen geen bemiddelingskosten aan de huurder in rekening brengen als zij handelen in opdracht van de verhuurder. Heb je wel bemiddelingskosten betaald terwijl dat niet mocht? Dan kun je die terugvragen bij de makelaar, bijvoorbeeld met behulp van deze voorbeeldbrief. Vraag de betaalde bemiddelingskosten pas terug nadat je het huurcontract sluit. Doe je dit eerder, dan kiest de verhuurder misschien een andere huurder.

Meld het daarnaast ook altijd bij de Autoriteit Consument & Markt. Makelaars kunnen hiervoor een boete krijgen.

Soms worden bemiddelingskosten anders genoemd. Bijvoorbeeld:

  • kosten voor administratie
  • inschrijfkosten
  • contractkosten
  • verhuurkosten

Twijfel je waarvoor je sommige kosten moet betalen? Vraag de makelaar (of andere bemiddelaar) om deze kosten uit te leggen.

Wat kan ik doen als ik mijn borg niet terugkrijg?

Aan het einde van je huurcontract hoor je de borgsom die je betaald hebt terug te krijgen. Deze kan alleen verrekend worden met een eventuele huurachterstand of het vergoeden van een schade waar je het met de verhuurder over eens bent. Meestal wordt de volledige borg terugbetaald, al is daar soms enige aansporing voor nodig. 

Het is altijd slim om bij het begin van het huurcontract foto’s te maken van bestaande schade om aan te tonen dat jij die niet hebt veroorzaakt. Dat helpt aan het einde van je contract bij het terugkrijgen van de borg. Kom je er met je verhuurder niet uit, neem dan contact op met De Huurdersbalie voor hulp.

Wat moet er in een huurcontract staan?

In een huurcontract moet in ieder geval staan:

  • wie de huurder is
  • wie de verhuurder is
  • de huurprijs, verdeeld in kale huur en servicekosten
  • de hoogte van de borg
  • het adres en een omschrijving van het gehuurde (bijvoorbeeld hoeveel kamers, woonkamer, badkamer, tuin)
  • de datum waarop het huurcontract ingaat
  • het tijdstip waarop en hoe de huur wordt betaald 
  • de datum waarop elk jaar de huur wordt verhoogd
  • de opzegtermijn (meestal is dat 1-2 maanden)
  • de huisregels
  • een handtekening van de huurder en de verhuurder

Maak voor het ondertekenen van het huurcontract foto’s van de toestand van de huurwoning en zet de datum erop en onderteken ze samen met de verhuurder. Dit is handig bij de oplevering van de huurwoning aan het einde van je huurcontract. Zo voorkom je misverstanden als de verhuurder eist dat je aanwezige gebreken moet herstellen terwijl deze gebreken al bij het begin aanwezig waren. Ook herstel van slijtage door normaal gebruik tijdens de huurperiode hoef je niet zelf te betalen.

Mag de verhuurder de huur altijd opzeggen?

Je verhuurder mag niet zomaar de huur opzeggen van je woning. Dat kan alleen met een goede reden. Bijvoorbeeld omdat je geluidsoverlast geeft. Het maakt niet uit of je een vast of een tijdelijk huurcontract hebt. Heb je een contract met een einddatum? Dan mag je verhuurder het minimaal 1 en maximaal 3 maanden voor het einde van dit contract opzeggen. 

Huur je je woning voor een minimale periode, dan mag geen van beide partijen binnen deze periode de huur opzeggen. Daarbij kan een contract nooit een minimale én een maximale termijn tegelijkertijd hebben. 

Klopt er iets niet in jouw huurcontract en kom je er zelf niet uit met de verhuurder? Vraag dan De Huurdersbalie gratis om hulp.

Verandert mijn tijdelijk contract automatisch in een vast contract?

Als de verhuurder het contract niet opzegt en jij blijft gewoon je huur betalen, dan verandert je contract vanzelf in een vast contract. Een nieuw tijdelijk contract mag niet. Als je al één keer een tijdelijke huurovereenkomst hebt gehad en de verhuurder wil je een nieuw contract aanbieden, dan is dat automatisch voor onbepaalde tijd.

Moet ik een opzegging van de verhuurder altijd accepteren?

Een opzegging door de verhuurder is niet altijd terecht. Laat daarom je huuropzegging altijd even controleren door De Huurdersbalie en accepteer nooit zomaar een huuropzegging. De Huurdersbalie kan ook gratis en vrijblijvend je bestaande huurcontract checken en je informeren over huurbescherming.